Editor's Note 서울 합정역 균형발전촉진지구 2·3구역(현 마포한강푸르지오), 청량리 미주상가(현 힐스테이트청량리역), 부산 시민공원 재정비촉진1구역…부동산 개발업계에서 ‘극악의 난이도’로 유명했던 사업 지역들입니다. 얽힌 사람이 많고 조건이 복잡해, 여러 사람이 ‘두 손’ 들고 나왔죠. 이 거래에 뛰어들어 결국 다 성사(Deal-done)시킨 사람이 있습니다. 미래에셋증권의 김미영 부동산개발2팀 상무입니다.김 상무가 일부러 ‘난이도 있는 거래’에 도전한 이유는 무엇일까요? 남들 다 ‘어렵다’는 프로젝트를 성사시킨 비결은 무엇이었을까요? 직접 만나 물어봤습니다. 김 상무는 비(非) SKY대학 출신에 금융과 거리가 먼 관광경영학을 전공했습니다. 그는 “살아남으려면 주특기가 필요했다”고 말했습니다.※ 이 기사는 '성장의 경험을 나누는 콘텐트 구독 서비스' 폴인(fol:in)의 "투자업계를 키우는 여성 리더들" 2화 중 일부입니다.
미래에셋증권 부동산개발2팀 김미영 상무. ⓒ 폴인, 최지훈“떠도는 말에 휘둘리지 말아야 해요”Q :미래에셋증권 부동산개발본부에서 어떤 일을 하고 계신가요?부동산 자산에 투자하는 일을 하고 있어요. 공동주택·오피스빌딩·오피스텔·골프장 등의 에쿼티 투자를 하거나, 프로젝트파이낸싱(PF) 주선, 부실채권(NPL) 인수, 사업이익 유동화 등의 업무를 주로 합니다. 쉽게 이야기하면 강남 논현동 경복아파트 사거리, 삼성동 오천주유소 사거리, SK 주유소 부지처럼 일반 상업부지를 주상복합시설로 개발하는 일을 하고요. 국내 골프장 인허가 진행 프로젝트도 맡고 있어요. 물류 부지에도 투자 중이고요. Q : 어떻게 커리어를 시작하셨나요.27살 때 유니에셋이라는 PM(Project Management) 회사에서 PF(Project Financing) 리스크 업무를 배우며 일을 시작했어요. 그러다 31살, 합정역 균형발전촉진지구 2,3구역 즉 지금의 '마포 한강 푸르지오' 아파트 개발 PF의 사전 인큐베이팅 총괄 PM을 맡게 됐죠. 지금의 합정동은 유동인구가 많고 굉장히 핫한 곳이죠? 그런데 과거에는 허름한 주택촌이었어요. 그래서 서울시가 상업·업무 기능을 높이기 위한 '균형발전촉진지구'로 지정했죠. Q : 균형발전촉진지구로 지정된다는 게 어떤 의미일까요?나라에서 특별법을 제정해 인허가 절차를 간소화하고, 재개발을 빠르게 진행하겠다는 의지를 보인 겁니다. 그런데 균촉지구 딜은 당시에도 생소했던 개념이에요. 업계에서 아무도 거들떠보지 않았죠. 다른 프로젝트랑 엮여 있어 개발이 여러 번 좌초된 곳이기도 했고요.그런데 이상하게 ‘이 딜(deal), 될 것 같다’는 확신이 들었습니다. 한 은행으로부터 용역을 직접 발주 받아 해당 케이스의 사업성을 정확히 따져보라는 프로젝트 제안을 받게 됐어요. 두 달 동안 매달렸고, 잘 마무리해서 결국 딜을 따냈습니다. 순조롭게 진행됐고 그 딜에 투자한 증권사도 수익을 크게 봤어요. 합정역 마포 한강 푸르지오 프로젝트 딜을 잘 끝내면서 시장에 알려지기 시작하며 33살 교보증권에 스카우트 됐어요. Q : 가장 기억에 남는 투자 프로젝트는 무엇인가요?14년 동안 해결되지 않았던 '청량리 미주상가(현재 힐스테이트청량리역)' 프로젝트를 끝낸 일이 기억에 남아요. PF, 시공사, 시행사 등 부동산 개발한다는 사람 중 그 딜을 안 본 사람이 없었어요. 시장의 숙원사업 같은 프로젝트였어요. 그 정도로 유명하고 까다로운 딜이었죠. 임차인 72명에 소유주가 60명이라 권리관계가 복잡하고 명도 이슈까지 있었으니까요. 구조가 워낙 복잡해 아무도 손을 안 댔어요. 그런데 딜의 구조를 자세히 들여다보니 도전해도 크게 문제 되지 않을 것 같았어요. 리스크로 여겨진 임대 보증금도 따져보니 사업성에 별다른 영향을 미치지 않았고요. 그때 깨달았어요.실체를 파악하는 게 가장 중요해요. 시장에 떠도는 말에 휘둘리지 않아야 하는 거죠. 그러기 위해서는 내가 직접 딜을 분석하고, 끊임없이 고민해야 해요. 부산시민공원 재정비촉진1구역 딜을 마무리한 것도 의미 있는 프로젝트입니다. 당시에 사업자인 여자 회장님 한 분이 지인들에게 사채로만 1000억원을 빌려서 5년간 땅의 약 75%를 매입했는데요. 연체 이자가 거의 없이 부지 관리를 잘 해뒀더라고요. 지금까지 일하면서 처음 봤던 신기한 딜이었습니다. 구조가 너무 특이해서 한번 해결해보고 싶었죠. 그런데 1000억원을 빌려준 채권자들이 부지에 대부분 가처분을 걸어둔 상태라 합의가 필요했습니다. 망설일 것도 없이 곧장 부산으로 내려가 시행사가 해결하지 못한 가처분권자들에게 전화, 문자를 돌렸어요. 대략 200명의 합의 서류를 모두 받는데 2주 정도 소요됐죠.
″실체를 파악하는 게 가장 중요해요. 시장에 떠도는 말에 휘둘리지 않아야 하는 거죠. 그러기 위해서는 내가 직접 딜을 분석하고, 끊임없이 고민해야 해요.″ ⓒ 폴인, 최지훈난이도 있는 딜, 확실한 경쟁력 만드는 지름길Q : 일부러 어려운 딜을 많이 하시는 것 같습니다.저는 SKY 출신도 아니고 이너써클도 없어요. 학벌도, 집안 배경도 좋지 않고 저 하나만 믿고 이 업계에 들어왔어요. 살아남으려면 주특기가 필요했던 거죠.그래서 어렵고, 까다롭고 남들은 절대 하지 않는 ‘난이도 있는 딜’에 도전해 성과를 냈어요. 확실한 경쟁력을 만들기 위해서요. "너처럼 일하는 사람을 본 적이 없다"는 이야기를 종종 듣는데 그게 제 강점 같아요. Q : 교보증권·한국투자증권·메리츠증권·미래에셋증권 등 이직을 많이 하셨습니다. 비결이 있을까요?항상 스카우트를 받아 회사를 옮겼는데요. 무작정 돈을 따라 옮기는 게 아니라, 시장의 흐름을 정확히 파악하려고 노력했어요. 패러다임의 변화에 맞춰서 움직여야 저도 성장할 수 있으니까요. 한국투자증권 팀장으로 이직했을 당시에는 시장 상황이 안 좋을 때였죠. 2008년 리먼 브러더스 사태 직후라 부동산에 투자하던 증권사들이 몸을 움츠렸거든요. 그런데 당시 한국투자증권은 직접 투자를 하는 대신 딜을 주선하는 쪽으로 방향을 틀어 민첩하게 움직이고 있더라고요. 시장의 흐름을 정확히 이해하고 자연스럽게 대처하는 회사에서 일을 배워야겠다 싶어 이직을 결심했습니다. 금융위기가 지난 뒤에는 메리츠증권을 중심으로 시장의 색깔이 또 한 번 크게 달라졌어요. 적극적으로 투자하면서 어느 순간, 여의도에서 부동산 투자로 압도적인 수익을 내고 있더라고요. 기존처럼 딜 주선 업무만 계속하다가는 뒤처질 수 있다는 생각이 들던 차에 메리츠증권에서 러브콜을 받았어요. 시장의 흐름을 타고 자연스럽게 움직였죠.
″돈을 따라 이직하는 게 아니라 시장 패러다임의 변화에 맞춰 움직여야 성장할 수 있어요″ ⓒ 폴인, 최지훈Q : 과거에는 학벌·출신을 많이 보는 분위기였잖아요. 금융 회사에서 일할 때 힘든 점은 없었나요?저는 관광경영학과를 졸업했어요. 스펙만 놓고 보면 금융권과 아무런 상관이 없죠(웃음). 물론 어떤 조직이나 그렇듯 증권사 내부에도 이너써클은 존재합니다. 지금까지의 커리어를 돌아보니, 결과만 확실히 보여주면 시장에서 인정받을 수 있더라고요. 그래서 제일 어려운 딜에만 승부를 거는 방식으로 일해왔는데요. 힘들긴 하지만 그 방법 말고는 뾰족한 수가 없더라고요. 남들이 불가능하다고 포기하는 일에서 계속 성과를 낸 덕분에 지금까지 커리어를 유지할 수 있었던 것 같아요. Q : 전공과 상관없는 부동산 금융 투자업을 택한 이유는요.대학 시절 한국관광공사에서 인턴십을 한 적이 있어요. 저는 일본어가 부전공이었는데 같이 일했던 동기들은 영어, 일본어, 중국어 등 2~3개 언어를 구사할 줄 알더라고요. 이 업계에서 살아남기 힘들 것 같다는 생각이 들더라고요. (웃음) 학교로 돌아와 우연히 관광개발론 수업을 들었는데, 이거다 싶었습니다. 디즈니랜드와 에버랜드 개발 사업을 비교 분석하는 내용이었는데요. 부동산 개발 비용을 고객 입장료로 상환해 수익을 내는 구조더라고요. 부동산 금융이라는 시장이 있다는 것을 알게 되고, 그때부터 공부를 해봐야겠다 싶었죠. 그래서 대학교 3학년 때부터 풍수지리, 경·공매, 사업성 분석, 감정평가사, 공인중개사 자격증까지 닥치는 대로 공부했어요. 졸업하고 PM사에서 일하면서 커리어를 쌓게 됐죠. Q : 한 번 꽂히면 깊게 파고드시는 것 같습니다.목표로 설정하면 끝을 보는 편이에요. 대학교 졸업 후 IMF 때 학원비 1000만원을 벌어보겠다는 목표를 세우고 골프장 캐디로 일한 적이 있습니다. 사실 가정환경이 어렵지는 않았는데 그냥 젊었을 때 힘든 경험을 해보고 싶었어요. 그래서 열 달 동안 골프장에서 일했는데요. 당시 4시간 30분 동안 라운드를 돌며 고객을 상대했던 게 지금 큰 도움이 돼요. 부동산 투자업계에서 일하면서 소위 갑질하는 사람을 정말 많이 만나거든요. 그런데 하나도 겁이 안 나요. 골프장 캐디로 일했을 때 다양한 사람을 많이 경험한 덕분에 맷집이 생긴 것 같거든요. (웃음) 목표 금액은 다 채우고 그만뒀습니다. 남들은 꺼릴 수 있지만 오히려 저는 회사를 옮기면서 면접을 볼 때 골프장 캐디로 일했던 경험을 먼저 말했어요. 목표는 반드시 달성하고 아무리 힘들어도 중간에 포기하지 않는, 그렇게 일하는 사람이라는 메시지를 전하고 싶어서요.조직에서 어떤 리더십을 펼치고 계시는지 궁금합니다.(후략)※ 이 기사는 '성장의 경험을 나누는 콘텐트 구독 서비스' 폴인(fol:in)의 "투자업계를 키우는 여성 리더들" 2화 중 일부입니다. 더 많은 콘텐트를 보고 싶다면?
IB업계에서 20년 넘게 커리어를 이어 온 여성들이 있습니다. 사모펀드·증권사에서 막대한 자금을 움직이며 투자업계를 키워왔는데요. 정글 같은 투자업계에서 존재감을 나타내며 오랫동안 자리를 지킬 수 있었던 비결은 무엇일까요? 여성 리더들의 인사이트가 듣고 싶은 분들께 이 시리즈를 권합니다.▶ 지금 '폴인'에서 확인해 보세요없이 그렇게 아줌마에게 난 건지 주제에 살다보면
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코오롱인더스트리FnC부문 '차가운 티셔츠' 출시.(코오롱인더스트리FnC부문 제공) ⓒ 뉴스1(서울=뉴스1) 신민경 기자 = 무더위가 지속하는 여름철을 맞아 패션업계에 '냉감'이 핫키워드로 떠올랐다. 여름을 시원하게 나기 위해 기능성 소재를 찾는 소비자가 늘면서 업계도 다양한 소재를 적용한 제품들을 선보이고 있다.9일 유통업계에 따르면 코오롱인더스트리FnC부문(코오롱FnC) 남성복 브랜드 '브렌우드'는 최근 '차가운 티셔츠'를 출시했다. 브렌우드 차가운 티셔츠는 이름 그대로 여름철 꼭 필요한 군더더기 없이 심플한 냉감 반팔 티셔츠다. 면 100% 고밀도 원단을 사용해 부드러운 촉감과 청량한 착용감이 특징이다. 땀이 나도 몸에 감기지 않고 탄탄한 형태감 그대로 유지시켜준다.BYC도 쾌적함을 유지하는 '보디드라이 쿨심플티'를 선보였다. 신제품 보디드라이 쿨심플티는 기능성 특수 원사로 만들어져 접촉 시 시원하고 청량한 느낌을 준다. 속건 드라이 기능으로 장마철에도 습기를 빠르게 말려주어 쾌적하게 입을 수 있다. 쿨심플티는 라운드넥에 프린트 라벨로 거슬림없이 편안한 착용감을 준다. 또한 소매라인을 살짝 덮는 슬리브 디자인으로 움직임이 자유롭고 통기성이 좋다. 컬러는 핑크·블랙·차콜 세 가지다.노스페이스도 냉감 기능은 물론 항균·자외선 차단·신축 및 발수 기능 등 여름철 의류에 필요한 각종 기능을 적용한 '마이너스 테크 컬렉션' 신제품을 출시했다 리사이클링 소재를 적용해 가치 소비 트렌드까지 만족시키는 친환경 제품은 물론 워터스포츠와 일상생활에서 함께 활용 가능한 수륙양용 아이템까지 함께 출시했다.블랙야크 유칼립투스 나무 추출물로 만든 친환경 소재 '마이크로 텐셀'을 적용한 냉감 티셔츠 시리즈도 눈에 띈다. 이 소재는 수분 조절 기능이 뛰어나 인체의 열로 발생하는 수분을 빠르게 흡수해 외부로 배출하는 자연적 쿨링 기능을 발휘해 한여름에도 시원하게 입을 수 있다.
마운티아 '위님M티셔츠'.(마운티아 제공) ⓒ 뉴스1마운티아는 당사만의 냉감 기술로 흡습 속건 기능을 갖춘 712 티셔츠 2종을 공개했다. 먼저 반집업 스타일 '위닝M티셔츠'는 입자마자 시원해지는 착용감을 제공한다. 땀을 빠르게 배출해 여름 내내 쾌적하게 입을 수 있다. 등 가운데 부위는 메쉬 소재가 적용돼 통풍 및 열기 배출도 원활하다. 남성용 색상에는 블랙·포레스트·틸그린이 있다. 여성용에는 후쿠시아·라일락·블랙이 있다.단정한 느낌을 선호하는 사람들을 위해 폴로형 제품 '티밍M티셔츠'도 준비했다. 몸에 붙지 않는 소재로 덥고 습한 여름에도 산뜻하게 입을 수 있다. 남성용은 화이트·블랙·비리디언 블루 여성용은 로즈·블랙 등이 있다.네파 역시 해양에서 수거한 페트병을 재활용한 원사로 만들어진 친환경 티셔츠 '라이프스타일 리플라스 폴로티셔츠'를 내놨다. 제품 제작 시 재활용한 페트병의 개수를 라벨에 기입해 지속 가능한 패션에 대한 뜻을 담았다. 카라 부분에 냉감 폴리에틸렌 원사를 적용해 착용 시 목 부분이 더 시원하게 느껴지는 냉감 기능까지 갖췄다.패션업계 관계자는 "올여름도 극심한 무더위가 예상되며 여름 필수 아이템으로 주목받고 있는 냉감 제품이 빠르게 출시되고 있다"면서 "이번 시즌에는 한층 강화된 기술력과 더욱 다양해진 제품 라인업으로 소비자 선택 폭이 확대될 것으로 예상한다"고 말했다.
작성일 : 22-07-09 08:36
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